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从乐视危机到万达632亿出售资产 更大变局在后头

从乐视危机到万达632亿出售资产 更大变局在后头

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两位白衣男子,喝着一块钱一瓶的水,点点计算器,做成了600亿生意。

7月10日上午,万达商业、融创中国联合发布公告称,融创中国以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。此次交易总金额近632亿元。

从目前披露的消息看,万达此次出售的是优质资产,业内称,出售价格便宜到“跌破成本”,这背后究竟发生了什么?而融创中国仅有577亿市值,它在资本市场不断出击,源源不断的钱,又从何而来?由于涉及各方都是超级大腕,精彩、神秘、莫测等集于市场一身,顿时风声四起。

 

融创631亿凶猛并购

 

根据万达商业、融创中国发布的公告,万达商业与融创中国于7月10日签订了西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。主要内容如下:

一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款

二、融创房地产集团以335.95亿元,收购前述七十六个酒店。

三、双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。

四、双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”:

1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;

4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

五、酒店交割后,酒店管理合同仍继续执行,直至合同期限届满。

六、双方同意在电影等多个领域全面战略合作

关于资金来源,媒体消息称,融创中国董事长孙宏斌表示,收购万达资产的资金全部来自融创自有资金。截至2017年6月30日,公司账面有900多亿元现金。融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元,全年将有超过3000亿的销售额。

也因为如此,万达酒店发展昨日股价一度暴涨155%,不过该万达酒店并非万达出售的酒店,午后该股价涨幅收窄。最终收盘,万达酒店发展涨46.6%,报价0.85港元,成交1.55亿股,涉资1.56亿元。昨天午间,万达集团旗下万达酒店发展有限公司公告,并不知悉导致今日该等价格及成交量增加的任何原因及任何内幕消息。

 

 

从乐视危机到万达632亿出售资产 更大变局在后头

 

 

“跳楼价”甩卖优质资产? 

 

大家清晰地记得,万达上次占领头条,才仅过去半个多月时间。

6月22日,当日上午,万达旗下多只债券暴跌,万达电影股价接近跌停。不过根据万达集团的公告,造成万达股债双杀的所谓“建行等银行下发通知抛售万达债券”是网上炒作属于谣言,万达集团微信公众号引用财新网的报道,表示真实情况是:

银监会于6月中旬要求各家银行排查包括万达、海航集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信及风险分析,排查对象多是近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。近期监管部门将安排有关企业现场检查,料均是为摸底及排查可能存在的风险,但并非已经做出风险判断。

6月23日,万达电影公告称公司控股股东北京万达投资有限公司将在3个月内增持不超过10亿元。7月4日万达公告称,公司拟筹划重大事项,涉及影视类资产收购而停牌。

虽然谣言不攻自破,但昨天万达如此出售资产,却让业内有点摸不着头脑。

根据每日经济新闻梳理,万达此次出售的13个文旅项目总投资约5400亿元,其中包括被万达董事长王健林寄予厚望的万达城王健林曾放话“要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利”。

 

 

从乐视危机到万达632亿出售资产 更大变局在后头

 

 来源:每日经济新闻

业内人士称,如此说来,万达此次出售的是优质资产,出售价格也便宜到“跌破成本”。仅广州万达城项目,预计全部投资可达500亿,而万达此次仅以295.75亿的价格出售万达13个文旅项目,用跳楼价来形容毫不夸张。万达怎么了?“廉价”出售资产背后有何隐情?

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示:这意味着万达逐渐退出中国房地产,其实已经进入第二个阶段。第一个阶段是减少开发量,第二个阶段就是现在出售资产。万达的原来的发展方向已经到头了,开始将一些过时过剩的业务进行剥离,现在的房地产市场,商业需求其实越来越少,很多万达广场其实都处于亏损的状态。

而可以看到的是万达出售的只是商业项目,文旅项目中的住宅其实万达仍然自己持有,中国现在的住宅市场没有问题,主要是酒店、商业等出现问题。万达的资金应该不会出现问题。

也有业内人士称,万达此次出售的也并非全是优质资产,比之文旅项目,万达76个酒店项目的出售,则早有伏笔。

在万达集团年初召开的2016年年会上,王健林透露到,2016年年内,万达共开业了18个高端酒店,其中14家五星级酒店,客房6333间。

2017年上半年,万达新开业酒店4个,同时签订6个输出酒店品牌管理新项目,包括马来西亚兰卡威万达嘉华度假酒店。

但酒店板块其实早就是万达的“后腿”。万达酒店去年的年报显示,截至2016年12月31日止,该公司年度收益约为3.742亿港元,同比减少82%。

且据知情人士透露,其实从去年开始,万达就一直在寻找酒店业务的接收方。

其实早在2014年时,就有媒体曝出,2013年11月时,万达欲整体打包出售其位于武汉经济技术开发区的一个酒店项目,作价2.5亿元。但3个月之后——这个项目在主动降价到1.8亿元,并两次延期公开拍卖后,依然无人愿意接手,最后只能发出终止公告。且在2014年时,除了该项目,万达在成都合作的酒店万达索菲特大饭店也传出了转让消息。

万达酒店及度假村官网显示,目前万达旗下拥有四个自营酒店品牌,分别是奢华品牌—瑞华,高端品牌—文华,豪华品牌—嘉华和中端品牌—锦华。其中官网上披露的万达在大陆的自家酒店项目有64个,海外有5个,且在大陆的这部分酒店过半位于三四线城市。

有酒店行业人士告诉记者,很多万达的酒店都是万达广场拿地时候的政府硬性要求、必须配套,但这块业务并不赚钱,甚至许多万达广场的配套酒店都不用自家的酒店品牌,而是选择和国外品牌合作。

对此有业内人士称,把酒店部分卖出去,对于万达来说是减负荷,76个项目收购价是335.95亿元,但事实上这部分项

目相对应的债务也是巨大的。因为中国五星级酒店的平均房价是逐年下跌的,这个行业已不景气好多年了。

万达“轻资产”转型的全面深化

 

当日,王健林在接受财新网采访时表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。

王健林预计,交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入。“其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”王健林称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向每日经济新闻表示,万达去地产化速度在加快,也是万达向轻资产转型的又一实质性动作

万达文旅产业项目确实需要较大的资金投入,向融创出售部分资产,万达将会获得600多亿元的资金,这也有助于资金的快速回笼,对后续其他项目的扩张也较为有利。严跃进补充说。

独立评论人乔新峰表示,从万达集团目前手头资产来看,重资产项目主要就是万达广场、万达文旅城和万达酒店。而万达广场中,增量部分基本以“轻资产”为主,存量部分则已进入良性循环,租金逐年上升,没有太大负债压力。“要说有一定负债压力的,也就是万达城和万达酒店了。”

在其看来,此番交易的实质是万达把交易涉及的文旅和酒店项目的资产和负债转移到融创身上,万达只负责品牌和运营管理。这意味着万达“轻资产”转型的全面深化。此番转让后,万达商业负债压力将全面消解,万达集团也将“一身轻松”,真正变成“轻资产”公司。

乔新峰表示,在万达此前的“轻资产”转型中,主要的运作目标是围绕万达广场进行的,其进展非常顺利。今年上半年,“轻资产”万达广场就发展了26个,大幅超出计划,预计今后每年“轻资产”万达广场发展数量在40-50个左右。

此外,有媒体报道称,进一步的“轻资产化”也有助于万达商业尽快回归A股市场。目前,万达商业IPO的审核状态为“已反馈”

对于融创,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,其资金并购的实力非常强,超过预期。当然这也有可能是其在杠杆收购方面有较强的能力,类似杠杆收购的动作也有助于其提升收购能力,既放大自有资金收购的能力,同时也有助于融创在文旅产业上积极发展。

 

融创去年至今并购支出超出1355亿元

 

业内人士称,而对于接盘的一方,融创中国却能以区区577亿的市值,短时间内连续鲸吞乐视和万达631亿资产,让人疑窦丛生。甚至有业内人士表示,这不是一次纯粹经济意义上的收购。

这几年,融创中国以黑马姿态桀骜资本市场。2010年赴港上市之初,融创中国全年的销售额仅有83.34亿元。2016年底,这一数据变为1506亿元,6年间暴涨17倍。7月5日,融创中国公布半年销售业绩,上半年实现合同销售金额1118.4亿元,完成2100亿元年度目标的53%。

而让融创规模膨胀的法宝就是“买买买”。

对于收并购,孙宏斌说过一句话“并购是一件特别有意思的事情,做成功的话会带来意想不到的成就感!”根据同策研究机构数据,从2011年至今关于融创中国并购“绯闻”从来没有中断过,从2011年至2016年,融创共完成29次收并购安排,涉及金额920亿元。截至2015年年底,融创土地储备货值达4427亿元,其中1/3来自招拍挂市场,其余2/3来自收购并购。

值得一提的是,从2011年至2016年,融创收购项目所用资金逐年增加,2016年为366亿元。

 

 

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融创中国在2016年年报中披露,2016年至今年3月,公司共对外发起16笔收购,涉及资金595亿元。

在今年5月12日,融创中国再以102.54亿元,收购天津星耀80%股权及债权。5月31日,融创中国附属公司21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。

如果加上此次632亿元收购万达项目,一年半时间,融创对外并购的开支已经高达1355亿元。

这还不包括融创自身拿地的资本开支。有媒体报道,融创在2016年土地购置上的各种投入超过1000亿,而2015年这一数字仅为约300亿。

今年1月,融创中国150亿元入股乐视系公司。在中诚信对融创房地产公司债券的跟踪评级报告中,中诚信便直言,投资乐视导致融创集团负债水平承压,而投资涉及的业务领域与融创集团主营业务差异较大,未来乐视相关业务的发展情况以及双方合作情况均存一定不确定性。

 

 

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融创的钱从哪里来?

 

 “从并购角度来讲,任何企业不可能拿600多亿现金直接去砸,这是闻所未闻的。”一位不具名的私募投行人士表示,这部分现金是可动用的现金还是银行授权的钱,账面上不可能趴着这么多现金。销售额1100多亿不代表净利润,还要扣除交易成本和税收。

根据同策研究机构数据显示,从2010年到2016年中期,融创中国10亿元以上的融资活动现金流入,主要来自借款(含银行)、公司债及优先票据等融资渠道。

从各渠道所获得资金的规模来看,借款渠道无疑是最大的资金来源,其次近年来公司债的发行以及永续债的引入也为公司揽入资金。从年份上来看,2016年无疑是融创中国的融资大年,融创发行公司债189亿元,发行永续债98亿,另外最大的融资金额来自于借款渠道,金额达932.8亿元。

 

 

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以2016年为例,为了迅速扩大规模,融创房地产借款净增量较前一年增加460.03亿元。

国泰君安的托管报告显示,截至2016末,融创房地产地净资产354.67 亿元,借款余额921.31 亿元。截至今年4月30日,融创房地产借款余额1291.90 亿元,累计新增借款金额 370.59 亿元,占净资产的104.49%。

 

 

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融创房地产集团4个月内增加了370亿元的借款额

 

融创净负债率已达200%

 

业内人士称,该笔收购案,还有一个疑点在于,虽然王健林声称出售万达资产在于降低万达商业负债,但相对于万达来说,融创中国的负债率要更高。

由于融创频频大规模的并购,使得市场人士忧虑其负债率高。据一财网报道,融创稍后将再发进一步公告说明收购万达项目事项,目前其净负债率已达200%,资金来源为融资和加杠杆。

而据公司年报数据显示,截至2016年底,融创中国总资产为2932亿元,增长153.9%,总负债为2577.72亿元,增长168.3%,资产负债率从2015年的83.2%升至87.9%。

 

 

 

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不过值得提及的是,公司2016年末手持现金698亿元,较2015年底的271亿元提升158%,对短期借款的覆盖倍数达到2.1倍,经营安全稳定性高。当前融创中国的短期负债明显降低,一年以内的短期借款占该房企总借款的比例已从2014年的40%下降到2016年的29%。考虑到宽松的现金余额足以应付短期债务,目前公司的负债依然处于健康水平。

 

 

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这是一盘大棋?

 

业内人士指出,双方同意在电影等多个领域全面战略合作,也许是此次转让的点睛之笔。

为什么这么说呢?因为融创在乐视最缺钱的时候入主,现在市场上大概率预计孙宏斌将出任乐视董事会主席。

万达影业+乐视的合作,一方面拯救了乐视,另一方面也有利于万达影业的扩张。“地产八卦女”推测,万达和融创的合作,是一次双方资源的互换收购:

融创收购万达的文旅产业,万达通过战略协议入主乐视,如果万达回归A股直接以乐视为载体,对于风雨飘摇中的乐视和急于轻资产化的万达以及分散投资引来非议的融创各方都是利好

融创拿下万达文旅产业,开发领域实力大增,长远发展的可持续性增强,又去掉了乐视这个不确定性因素。

万达转A成功有聚焦文化产业轻资产模式,并且补上万达院线只有线下没有线上,只有大屏(银幕)缺乏中屏(电视)小屏(手机)终端流量入口的短板。乐视终于有了大财主入主,还有同产业链联动效应......

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