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孙宏斌多掏143亿买万达文旅 事情没想象那么简单

孙宏斌多掏143亿买万达文旅 事情没想象那么简单

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7月19日,原本定于16点开始的万达融创“世纪交易”发布会现场出现了一波三折的一幕。

在发布会宣布延迟的1个半小时里,两块来回变换的背景板吸引了大家的注意,所有的秘密、掣肘、角力都随之而变化。网络上各种猜测、谣言四起。

5点30分,发布会正式开始。意外的是,印有富力地产字样的背景板被重新挂上,会场布置又恢复如初,仿佛一切都没发生过一样。

显然,这是一场有准备的战斗。

与大家猜测的一样,融创和万达的收购,多了个“第三者”。最终,富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权,比之前协议便宜了136.89亿元融创房地产集团以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,比之前协议价格贵了142.69亿元。

这是一场三赢的合作,不管是孙宏斌还是李思廉,都在发言中如此说。

不过在那1个半小时之内发生了什么?70多家酒店,孙宏斌为何刚买就折价卖给了富力?孙宏斌到底是赚了还是赔了?富力地产接下了万达酒店,可它的现金流又是否能接得住?虽然发布会已结束,但仍有诸多谜团未解。

发布会要点:

一、富力199亿得万达酒店,融创438亿得万达文旅城

万达在其官方网站显眼位置发布了《万达商业、融创集团、富力地产联合公告》,其内容较10日的并购协议有所变化。

 

 

孙宏斌多掏143亿买万达文旅 事情没想象那么简单

 

上述公告显示:富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。签约后2日内付20亿元定金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响,继续执行,直至合同期限届满。

融创房地产集团以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元,签约后90日内付清全部转让价款,完成交割(个别项目待交割条件具备时办理)。

昨天的公告,比之7月10日的收购方案,有两处重大变化:

1、万达出售的酒店由76家变为77家,总价由之前的335.95亿元降为199.06亿元,并且收购方从融创变成了富力

2、融创收购万达十三个文旅项目91%股权,价格从295.75亿元变为438.44亿元

不过,万达与融创双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”:

1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;

4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

此外,融创集团、富力地产考虑今后投资开发的商业中心及影城全部委托万达商业和万达电影管理。三方同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作。

二、王健林:本次转让后,万达账面现金将达1700亿元

王健林讲话时表示,要讲一个经济学原理,房地产负债不等于借债,房地产负债包括预售收入、竣工之后才转为收入。王健林公布万达商业负债情况说,本次转让项目之后,万达的贷款加债券2000亿,账面现金1000亿元,不包括13个文旅300亿的转让;本次转让回收现金680亿元。账面现金合计1700亿元。因此决定清偿大部分贷款。此外,还有1300亿销售存货,也能回款几百亿。

王健林表示,不管从战略还是逻辑,三方都是盈利。万达肯定是赢家,这次签约,标志着万达的酒店和文旅产业都走向了轻资产。从谈判到签约,只用了一个月。

随后,他还就万达最近遭遇的舆论的声音回应说:外界对于万达商业的负债率大部分是真关心,少部分为真碰瓷,极少为真造谣

三、孙宏斌:会控制好负债率,管理好现金流保证融创健康

孙宏斌在致辞中称,合作弥补融创文旅和持有物业的短板,有风险控制能力,今年将有3000亿回款,现金充裕。本次合作,他非常满意,既符合万达转型策略,酒店业也是富力地产的强项,融创会和万达在电影和大旅游项目上展开深度合作。

值得注意的是,在原来的交易结构中,由融创来全部接盘万达的文旅和酒店资产包,其中有295.75亿元的收购资金来自万达给它的委托贷款。但就在最近几天,关于万达的资金状况传出很多负面新闻,如被质疑高杠杆,股债双杀等,不知是否巧合,此次交易结构中取消了委托贷款部分

四、李思廉:富力将进一步扩展旗下酒店业务

富力董事长李思廉在发布仪式上表示,富力与万达、融创,三强联手,互利互惠,符合三方长期发展,富力将进一步扩展旗下酒店业务,实现多元化产业布局。

对于第三家地产公司富力地产的介入,同策咨询研究总监王巍立介绍,富力本身也是非常传统的一家开发商,和万达发展模式不一样,基本是走融创这样的一种模式,开发住宅或者其他项目。是不是有可能在收购过程当中,由于资金的额度牵扯太大,需要借助第三方达成这样一笔收购。这一次牵头的话很可能是富力和融创共同联手介入这一次收购当中。否则实在想不通为什么这一次并购富力会出现。

发布会现场花絮

按照预定安排,7月19日下午16时,万达和融创将在北京召开合作发布会,就万达出售13个文旅城以及76个酒店项目的交易正式签约。王健林和孙宏斌首次同时在媒体面前亮相。

可下午媒体签到的时候,在发布会现场的背景板上,除了万达商业,融创中国两家以外,意外地出现了富力地产的名字。

此外,在发布会前排的名牌有王健林、孙宏斌、汪孟德、齐界、李思廉(富力地产董事长)、张力(富力地产联席董事长兼总裁)、张霖、张辉、曹鸿玲、韩旭。会议开始前10分钟,主持人突然宣布会议推迟一小时(即推迟到17:00),请人员离场

接下来,令人惊讶的一幕发生了,富力牌子被撤,原先写有富力地产的主背板已被拆除,新换的背板变成了“万达商业融创中国合作签约仪式”

在等待新闻发布会的过程中,万达融创富力三方的人在会议室里开小会。

据媒体报道,万达的公关和工作人员手里拿着打印纸,来回穿梭会议室,目测可能是讲话稿还是新闻稿,撕了好几次,可能老板一直没拍板。在开小会期间,有媒体报道称,“会议室里传出了摔杯子的声音”

不过17:30左右,富力的牌子又上了!推迟了一个半小时的发布会也正式开始。

 

 

孙宏斌多掏143亿买万达文旅 事情没想象那么简单

 

王健林首先上台发言,解释了会议为何推迟。他表示:

“我们在等打印签字,其实打印机慢,然后看网上的直播,说现场传出了争吵、摔玻璃杯的声音。谣言怎么来的?就是这么来的。明明是谈笑风生。”

悬念一:折价出售酒店资产,孙宏斌是赚了还是赔了?

根据公告的内容,融创接手的13个文旅项目不变,交易对价由之前的295.75亿变成了438.44亿。同为13个文旅项目,为何相差9天,交易对价差距如此之大?

根据王健林说法,融创为酒店资产包加钱卖给富力,平摊到4800万平方米土地储备上,每平米成本只增加200块钱

那么,13个文旅项目,9天便生生多出142.69亿元的交易对价,孙宏斌是赚了还是亏了?

王健林现场表示,整体交易,融创还是划算的。融创将增加一定交易金额,也无须通过借款来完成,目前融创已经支付150亿给万达商业。

对于此次合作调整,孙宏斌表示,“这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了我们负债水平,同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分,对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价。”

业内人士指出,虽然对融创来说,现在摊到文旅城可售面积的成本略有增加,但总的交易对价从7月10日的632亿减少到了400多亿。孙宏斌透露,预计到交割时,13个文旅城账面上还会有超过200亿现金。

攸克地产分析,融创的重资产“包袱”一周多时间就处理完毕,交易对价减少200亿,舆论对其负债率、现金流的担心,至少可放下一半。

这么说来,孙宏斌购买万达文旅城的逻辑越发清晰了:

一是便宜。交易对价加上13个文旅城450亿总负债,4973万平方米可售面积的平均成本也只有约1700元。400多亿的交易对价,如果减去账面的200亿现金,实际支付的对价只有200多亿不足300亿。

二是规模。买下13个文旅城,理论上相当于增加了建筑面积近5000万平方米的土地储备(还有三个项目未全部完成土地摘牌)。面积与融创现有土地储备相当,但价值量有差距。

这部分才是融创最为看重的

悬念二:富力能否接得住?

也就不到10天,局势的变化风起云涌,新方案的出现,以及发布会现场的惊魂未定,相信其中的心路历程各位可以脑补。两个大土豪都发现:我靠,钱不够了,一个要更快拿现金,一个要大甩卖回笼现金。这时候一个路过的中土豪说:大哥有什么帮得上忙的说一句。然后三个土豪就手牵手进了会议室,搞大新闻。

一个跳楼价接一个跳楼价,问题是,即使是跳楼价,富力也要掏出近200亿现金,扛不扛得住?

资料显示,富力的酒店业务是委托国际知名的酒店管理公司进行管理,这次收购万达酒店项目也是继续由万达经营,此次收购77家酒店后,富力将拥有超过100家高端酒店。

富力有酒店业务的传统,那接下来看看富力是不是真的富得有实力接盘王首富。2016年底,富力地产的总现金为人民币459.7亿元,其中受限制现金为206.63亿元,现金及现金等价物为253.06亿元。再看看富力的负债情况,可以看到有息负债总额达到1208亿元,而且一年期的短期负债就达到336.82亿元

 

孙宏斌多掏143亿买万达文旅 事情没想象那么简单

申万宏源的研究数据也显示富力的净负债率处于历史高位

 

孙宏斌多掏143亿买万达文旅 事情没想象那么简单

而年报中显示,在去年底富力主要在建项目合计53个,其中华北地区16个、华南地区 18 个、东北地区 4 个、华东地区 11个、华中地区 1 个、西南地区 3 个,主要在建项目总投资额 2671.70 亿元,截至 2016年底已完成投资 1369.94 亿元,尚需投资1301.76 亿元,还有2017年一些拟建项目也需要投资资金

今年到期债务加上在建项目投资额,已经显示富力面临的资金压力较大。

根据中国外汇交易中心的数据,富力地产在4月和7月发行了两期的中期票据,发行量皆为10亿元,值得注意的是同为三年期的债券7月发行的票面利率为5.5%,比4月5.25%要高

那么问题来了,这次收购万达酒店要花200亿,现在富力现金流兜得过来吗?

市场已经给出了答案,在传出富力参与万达融创合作协议后,据彭博汇整的报价,富力地产7.25亿美元票面利率5.75%、2022年到期债券价格今日16:00后直线下挫,一度下跌2.4,报98.38

王健林在说到酒店交易的表述是:批量收购酒店的机会,相信“一百年只有一次”,通过一定财技,相信富力的收支也能达到平衡。

悬念三:孙宏斌早就透露改变交易结构的苗头?

实际上,在7月18日,孙宏斌在接受媒体采访时,就已经透露出交易结构会改变。例如,他提到文旅项目时,曾算过一笔账:项目交割时,账面上至少还有200多亿,那我就等于只花了200亿买了这么大一个盘子,这样一算不就是400多亿了吗?又如,哪怕把酒店资产的钱都摊到文旅项目上去,那我也很划算,以后我喜欢谁就送谁一个酒店。

而孙宏斌早就表现出了对酒店项目缺乏兴趣,由于万达城项目上还有50多家酒店,因此整个资产包内的实际酒店数量超过130家。“我要那么多酒店干嘛?”孙宏斌曾这么说,而从昨天的发布会现场来看,李思廉就是他半卖半送的对象。

万达股债双杀

万达继6月22日股债双杀后,7月17日再次受灾,万达酒店发展股价跌幅一度达到7.3%,万达多只债券价格下跌。

对于万达变卖资产,近日网上流言较多。

据知情人士透露,由于海外交易受到政府质疑,万达可能面临一系列处罚,其中包括禁止银行向该公司提供与其六个海外投资项目有关联的资金支持,禁止该公司向国内任何公司出售这些资产。新京报称,万达六个境外投资项目的融资确已受到严格管控。一位接近监管的人士表示,6月初银监会向商业银行传达了关于等企业海外投资项目的融资风险排查,国有商业银行系重点排查。发改委外资司也参与联手监管。

标普将大连万达商业地产股份有限公司列入负面观察名单,评级为“BBB-”。

华泰证券首席金融分析师陈姝瑾表示,那些受到政府质疑的频繁进行资产并购的企业巨头可能会有更多资产出售进入视线。即便没有遭遇运营问题,“他们可能也感受到了压力。”

那么万达缘何遭此一劫呢?业内人士称,一方面与去年开始的国内调控房地产的大环境不无关系,同时7月17日的金融工作会议也在进一步表明紧缩银根的大趋势,在未来获取资金将越来越困难,而负债高企的万达虽然在贾跃亭欠款门风波中看到了危险,期望通过变卖资产降低负债率,但是与融创的交易也加重了外界对万达资金压力的猜疑,进一步诱发了万达的危机

孙宏斌称融创有钱,投行人士称套未来的钱有风险

融创中国的财务风险越来越受到关注。

近日有消息称,金融机构正在全面排查融创的资金风险,有15亿元的信托放款被叫停。还有媒体称,建行总行已叫停融创已经过会准备代销的相关债券产品。但建行总行并未对此给予回应

受到负面消息影响,融创中国股债连续下跌,昨天15融创01跌1.4%。

7月18日,孙宏斌紧急召见媒体记者,第一时间回应“银行排查融创风险”的传闻。他表示,632亿元的收购对融创现金流压力不大,各大银行都比较理解和支持。他不觉得有商业以外的因素。他就是做生意的,一个(愿)买,一个(愿)卖。银行也是生意人,排查很正常,不排查就该失业了。”

他表示,项目已经卖了1100亿房子,还剩下450亿负债,账面上还有200多亿的现金,可以卖房来还债。

不过,一券商分析师直言,融创的销售回款并不能用来偿还债务。银行有预收款专户管理制度,这部分资金会放在预收账款里拿不出来,除非是现房销售

有资深投行人士则认为,融创这种“不停用未来资产来填补”的方法与其收购的逻辑相似,都是套未来的钱,只不过收购之后可以先抵押给银行套现,套出的钱填补“窟窿”。但这种做法是有风险的,若某个时点银行断供,企业就面临断粮

此外,近日,国际三大评级机构中的两家均下调了融创的企业信用评级。其中,标普将融创“B+”长期企业信用评级和“cnBB-”大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单,并将融创未偿还优先无抵押债券的“B”长期债项评级和“cnB+”大中华区信用体系长期评级同时列入负面信用观察名单。

 

7月12日,惠誉也宣布下调融创的企业评级至“BB-”。目前仅有穆迪暂时没有对融创的评级进行变动。

孙宏斌对此评价称,这是件很荒唐的事情。评级公司不看我们的项目,也不买我们的房子,凭什么给我们评级?他们的评级对我们没什么影响,就是发债有点影响。