业内指出，租赁住房有以下三个问题亟待解决：回报率、融资与税收、租房者享受当地公共服务的权利，前两点均有赖于REITs政策的推进。

　　央企保利地产(600048,股吧)10月23日联合中联基金共同实施的租赁住房资产支持专项计划获得上交所审议通过，成为国内首单央企租赁住房REITs。

　　业内人士认为，租赁住房REITs的推出，意义重大。对于房企，可以盘活资产，融入资金开拓新市场；有望推动更多房企投资住房租赁，从而增加现有租赁市场供给。对于投资者而言，尤其是中小投资者，可以用小笔资金参与房地产市场，获取收益。

　　安信证券陈天诚在此前的研报中指出，标准化REITs将有利于房地产企业转变成混合经营模式，商业地产公司价值重估的可能性较大，而包括万科、保利等涉及地产基金管理业务的公司，业务扩张的机遇也较大。

　　国务院发展研究中心证券化REITs课题组组长孟晓苏称，近几年地方债居高不下；另一方面大量基础设施资产和存量不动产又十分庞大。REITs无疑是化解债务，盘活存量资产最科学的金融工具。

　　REITs是什么鬼

　　作为房地产金融的重要方向之一，REITs属于资产证券化的一种方式，其本质就是把一些收取租金或者利息的地产打包证券化在市场上融资的手段。

　　比如，对于一些住房租赁企业，其意味着可以把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，并按期分红、上市流通。从有收租物业的企业角度而言，这种有价证券可以在市场上流通，从而帮助其融资；而从投资人角度而言，其在享受房地产红利的同时，也可以转让这种有价证券，流动性较强。

　　REITs主要有两种类型：较为常见的一种称为“股权型REITs”，这种类型的REITs持有并管理物业，类似于大型房东，它们的主要收入现金流来自租金，而非买卖物业。当前全球大部分REITs都属这一类。

　　第二种类型的REITs称为“抵押型REITs”，它们将物业作为抵押设立基金，将募集资金以金融中介的角色，透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券。

　　相关人士表示，保利租赁住房REITs，是目前国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，这单产品有助于解决房企对租赁住房投资回收周期过长的担忧。同时打通资本市场，对房企实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强更多房企加大租赁住房投资，增加房源供给的信心和动力。

　　着眼长远，租购并举的住房制度正在加速推进，以万科、龙湖、旭辉为代表的品牌房企正在加紧布局住房租赁市场，业内预计租赁市场将是企业竞争的下一个主战场。

　　投资机构看好REITs市场

　　租赁住房的特点是有稳定、长期的现金流，为REITs发行提供了良好的基础，多家房企表示期待进入这个市场。

　　东方证券资管结构与另类投资部总监郑宇表示，从国外的成熟经验来看，REITs已经是一个非常成熟的品类，兼具股票和债券的特性，透明度和流动性高，有非常好的收益分红表现，过去20年间，美国整个REITs平均收益超过10%。

　　更让投资机构看中的是“强制分红”制度，以美国为例，法律规定REITs产品税后净利润的90%必须强制分红。在美国投资机构配置地产类可流动资产投资可以获得稳定可观的回报。

　　截至2016年底，美国的REITs市值排在全球第1，市值规模约为10200亿美元。亚洲方面，日本、新加坡、中国香港的REITs市值排在前3位，市值规模分别约为1160亿美元、520亿美元、300亿美元。

　　不买房也可分享房地产市场红利

　　普通投资者注意了，以后不买房也可分享楼市红利了。

　　REITs就是很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。普通投资者通过购买REITs份额，可以降低参与房地产资产投资的门槛，并分享其收益。

　　REITs作为在海外成熟市场的“爆款”品种，被视为股票、债券、现金之外的第四类资产。但对于国内绝大多数投资者而言，这依旧是“新鲜事物”，属于小众投资品。

　　据《经济参考报》报道，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规。其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

　　租赁配套金融政策如约而至

　　东方证券近期研报指出，目前我国租房人口估计为1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成。未来，国内住房租赁市场的主战场在一、二线城市。

　　目前我国住房租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。

　　过去五年（2016年相比2012年），全国租房需求增长102%，出租房源供应量增长93%，一个庞大的租房市场正在形成。仲量联行报告指出，租赁住房有以下三个问题亟待解决：回报率、融资与税收、租房者享受当地公共服务的权利，前两点均有赖于REITs政策的推进。

　　住建部正在积极推动住房租赁市场的发展，提出在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时，支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践。住建部部长王蒙徽日前透露，目前正在加快研究和制定“住房租赁管理条例”。

　　证券时报称，住房租赁将是下一步房地产市场发展的重要内容，甚至可以说是稳定市场、稳定房价的主要手段之一。

　　山东和深圳近期相继发布住房租赁新政出台，均提出多渠道增加租赁住房供应。京东、阿里、银联、国有商业银行等巨头纷纷强势介入房屋租赁市场。