北京五环外90㎡三居，十年租金180万起，钱款一次性结清不涨租。

带头提出“不拿地王”、率先宣告“房地产进入白银时代”的万科又一次颠覆了国人的想象力。

上周，万科宣布旗下第一个自持租赁项目“万科翡翠书院”将启动预租，该项目90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180万元-480万元。

网友纷纷慨叹，贫穷限制了我的想象力，只想唱首《凉凉》……

自媒体也纷纷惊叹道，这是万科式“打劫”！

不过，随着该项目更多细节曝光，围观者们才发现，万科被怼得有点冤。

这个项目虽说是以租赁的方式投入市场，但它的地皮价格却是一个商品房的“地王”价格。囿于高企的拿地成本，万科不得不将这个租赁项目做成高端住宅。

而相较于后续会陆续投放市场的租赁住房，万科翡翠书院只会是特殊的个例。

提前两年预收十年租金，租满70年可拿到产权

关于万科翡翠书院的疑团正在慢慢解开。

据腾讯一线，翡翠书院销售人员最新表示，下周六（4月28日）首期两栋楼将开盘，预计会有四五十套房源。房源户型有三种：310平米的低层，180平米的中层和220平米的高层。

值得注意的是，这次万科在租赁市场上推出了一个新发明：预租。提前两年预收十年租金，两年后交房，2020年才能交付。

而关于一次性需要付的租金过高，万科翡翠书院现场销售人员称，可以向建设银行等开通租房贷业务的银行申请，“可以申请100万，利率可能比房贷还要低。”

此外，虽然是租赁住房，但住户还是有可能获得房屋产权。万科内部人士称，如客户从第一个10年一直租到第7个十年，租满70年，则万科会把产权给客户，这个方案跟政府都有备案，绝对不会产生法律问题。

万科翡翠书院项目位于北五环外的海淀区，距离中关村13公里、西二旗8公里。翡翠书院一期提供1290套的租赁型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型。

据了解，该项目是北京首个房企自持对外出租的楼盘，是万科2016年拍下的自持用地。不能销售，只能出租。

事实上，翡翠书院被万科称为“微利项目”

万科相关负责人坦言，从成本的角度来说，这两块地总价是109亿元，装修和建安成本有大约50亿元，目前投入的总成本已有159亿元。理想条件下，该项目的收益率不会超过3%，对企业而言是极其微利的。

2016年12月，万科以总价109亿元的拿地成本竟得海淀区永丰产业基地两地块。中原地产研究中心数据显示，两宗地块成交楼面价均达到了3.6万元/平方米。这两宗地地附加条件均为企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%，自持年限为70年。

北京万科相关负责人表示，拍地的时候价格就决定了我们产品定位为中级改善的家庭型产品来做，翡翠书院实际上对标附近的西山壹号院、万科如园等别墅项目。

据万科方面介绍，该项目的综合容积率仅为1.78，除了最北面的一栋15层高楼，其余楼栋为3至8层。“所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”

而链家官网数据显示，一套200平方米的西山壹号院三居室挂牌价格为2200万元，均价每平方米约11万元。

早在地块出让当日，中原地产首席分析师张大伟曾经指出，“70年持有出租，部分房企之前的政策宽松预期将基本落空。从变现角度看，未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让，但计算市值将不可能按照销售价格计算。按照70年租金计算的话，除非发生严重的通货膨胀，否则按照4宗地的区位，价值将非常低。房企不亏损的可能性很小。”

张大伟分析最新分析指出，从市场角度看，除非有将来可买的承诺，否则很难有人租赁。从租金角度看，这个价格是天价。即使有贷款的方式，如果进一步计算贷款利率，90平方米房子10年租金达到200万元以上，这对于租户来说，难以想象。

如何扩大该项目的盈利，万科也在探索多渠道

2017年5月，万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金，资金主要用于万科永丰18号地块开发建设，也就是该自持地块。其中万科出资11.59亿元，上海国际信托出资37.37亿元，上海中城勇逸投资中心出资4.5亿元，其他投资者各出资100万元。业内人士表示，通过私募基金代替自有资金，在一定程度上缓解了万科自持项目的资金压力。

同策研究院首席分析师张宏伟分析认为，如果纯粹用租金回报率来测算回报时间，翡翠书院确实需要较长时间才能实现盈亏平衡，但背后还会有其他手段和方式能够缩短它的回报周期。长期来看，房价仍有增长趋势，未来翡翠书院的租金收益在一定程度上将有所提升。除常规租金收益外，项目增值部分以及一些其他的增值服务收益可以作为翡翠书院后续的盈利点。万科方面也表示，公司看好全自持项目70年的长期运营前景，将通过产品和服务的不断创新探索，努力实现项目盈亏平衡。

而从美国的经验来看，租金市场的发展与REITs（Real Estate Investment Trusts）的发展息息相关。REITs能够打通租赁商业模式的闭环，实现机构化的供给。

近日，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”成功发行，系国内首单完成发行的房企租赁住房REITs。储架总规模50亿元，首期发行规模17.17亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。产品受到国内主流机构投资者的高度青睐，发行利率5.5%，创近期发行同类产品最低。业内普遍认为，REITs是解决“持有运营”与“资产沉淀”之间矛盾的最有效工具。

不过，REITs的发展与租金回报及利率的关系密切相关。在目前租金回报率与利率倒挂的情况下，REITs也很难去大规模的推开。

被质疑“以租代售”，万科：具体租赁方案还在考量中

据人民网，有业内专家表示，万科翡翠书院的做法有“以租赁的名义行销售之实”之嫌。去年北京市住建委联合规土委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明令禁止以租代售及变相销售。去年3月万科与小米合作“众筹建房”，企业以租代售，就已经被多个政府部门多次约谈。

此外，去年12月，“中国铁建理想家”项目对外宣传“企业自持商品房租金一次付10年押金要付20年”，北京市住建委立马约谈了其开发建设单位，并叫停了一切相关宣传。

对此，北京万科相关负责人回应称：“具体租赁方案还在考量中。”

关于租期时长，万科方面解释称，目前测算只能往最大值测算，10年只是一种可能性，目前万科也在根据客户情况考虑更短的时间，比如三年五年的租期制定一个价格空间等，最后的经营方案仍然在不断完善中。

万科式的“租购并举”会成主流吗？

一方面是市场对租金过高的质疑，一方面是企业高成本的投入而回报率过低的窘境，万科式的“租购并举”引来市场的反思。

张大伟指出，在2016年末土地市场疯狂的局面下，开发商非理性抢地，出现了“全面持有”的现象。地方政府想抑制地价各种办法已经想到极致，但开发商抢地的激情也到了极致，一线城市土地资源依然成为企业的首选。“所有当时在拿地时愿意100%自持的企业，都是赌未来可以变相销售。谁也没想到，后来的政策居然彻底限制了销售的可能性。”

去年以来，全国各大城市开始贯彻落实“租购并举”的楼市方针，尤其是北上深，大力发展住房租赁市场的决心很大。

根据去年4月公布的北京土地供应计划，从去年起的5年里，将供应50万套租赁住房，其中大部分是集体土地上建设的租赁住房，不仅年年建，而且各区域都要建，海淀区也有相当的规模。北京市政府还计划推出职工集体宿舍，面向城市运行保障的服务人员和外来务工人员进行租赁。

据人民网，北京房地产中介行业协会会长李文杰表示，这些租赁房源租金、租期稳定，租金价格将大大低于万科翡翠书院定价。

李文杰表示，万科以成本反推租金，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，实现企业的利益。但是这种反推出来的租金水平已经完全偏离了市场实际。那么高的租金，而且要提前一次性支付那么一大笔租金，远远超出了绝大部分租客的承受能力。

国家培育发展住房租赁市场的初衷在于通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题，使买不起房子的群体可以先租房居住。万科翡翠书院的做法显然背离了国家的政策方向，而且，这么高的租金定价给周边房主租金报价带来不必要的干扰，不利于区域住房租赁市场平稳发展。万科的这种做法将对后续的自持租赁项目产生负面的示范效应。

一次性付180-480万房租VS买套产权70年自有住房，哪个划算？

按照万科内部估算，上述180平米4居的房子，如果按商品房来卖，首付四成加上贷款付息，算下来约为2650万元；而租70年的话，如不算折旧和机会成本，总租金大概为2860万。

“首开华润城”帮大家算了一笔账：是租翡翠书院，每年付40万租金，还是买首开华润城，合每年20万落一个资产划算？不过万科翡翠书院毕竟不是面向大众的项目，会购买的人当然也有自己的考虑。